Lo que tenés que saber:
- Exención fiscal vigente desde el 1° de enero de 2026.
- Decreto 406/2026 elimina límite de unidades exentas en alquileres.
- Ventas de inmuebles exentas si cumplen requisitos desde 2026.
- Nuevas deducciones para locatarios corporativos en alquileres.
En esta nota
El decreto 406/2026 redefine el escenario fiscal para alquileres e inmuebles en Argentina, ofreciendo exenciones significativas en el impuesto a las ganancias. Esta medida, vigente desde el 1° de enero de 2026, promete aliviar la carga tributaria para propietarios y vendedores de inmuebles, siempre que cumplan con ciertas condiciones. ¿Cómo afecta esto a las pymes y empresarios del sector? Vamos a desglosarlo.
Alquileres sin límite de exención
El nuevo decreto elimina los límites en la cantidad de unidades que pueden beneficiarse de la exención fiscal. Antes, el beneficio se restringía a un número específico de contratos, pero ahora abarca todas las propiedades destinadas a casa-habitación. Esto significa que los propietarios podrán alquilar múltiples viviendas sin preocuparse por perder el beneficio fiscal.
Para que la exención aplique, el inmueble debe ser utilizado como vivienda única, familiar y de ocupación permanente por el inquilino. Esto asegura que el beneficio se concentre en propiedades destinadas a vivienda y no en locales comerciales o inversiones especulativas.
Ventas de inmuebles beneficiadas
Las ventas de inmuebles también entran en el régimen de exención. A partir del 1° de enero de 2026, las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles estarán exentas de impuestos siempre que la transacción cumpla con los requisitos estipulados. La escritura traslativa de dominio o la entrega de posesión definirá el momento de la enajenación.
Esta medida se extiende a la cesión de boletos de compraventa, lo cual otorga mayor seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias. Tanto residentes locales como extranjeros podrán beneficiarse, ampliando el atractivo del mercado argentino para inversores internacionales.
Nuevos límites en deducciones
El decreto introduce un ajuste importante en las deducciones de alquileres para locatarios corporativos. Cuando el propietario del inmueble es una persona humana o sucesión indivisa, la deducción no será aplicable. Este cambio busca equilibrar el esquema fiscal, evitando que las empresas se beneficien doblemente de las exenciones.
Para las pymes, esto implica revisar la estructura de alquileres y considerar cómo estos ajustes pueden afectar sus deducciones fiscales. Es fundamental consultar con un asesor fiscal para maximizar los beneficios y evitar sorpresas en la declaración de impuestos.
Vigencia y contratos preexistentes
Una de las preocupaciones era cómo se aplicarían estas exenciones a contratos de alquiler firmados antes de la reforma. El decreto aclara que las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026 están exentas, independientemente de cuándo se firmó el contrato. Esto brinda tranquilidad a los propietarios que ya tienen contratos vigentes.
Este aspecto es crucial para la planificación fiscal de las empresas, ya que permite ajustar estrategias sin la necesidad de renegociar contratos existentes. Las pymes deben estar atentas a estos cambios para optimizar sus operaciones y asegurar el cumplimiento normativo.
Revisá tus contratos de alquiler y transacciones inmobiliarias para asegurarte de que cumplen con los requisitos de la nueva normativa. Consultá con un asesor fiscal para maximizar tus beneficios y ajustar tu planificación fiscal al nuevo escenario.
📄 Resumen para Pymes
Las exenciones en alquileres e inmuebles desde 2026 alivian la carga fiscal, beneficiando a propietarios e incentivando inversiones.
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