Lo que tenés que saber:
- El Banco Nación concentra el 76% de los créditos hipotecarios
- Hipotecas divisibles reducen un 30% el costo del inmueble
- Bancos no implementan créditos desde el pozo
- Falta normativa del BCRA para activar el sistema
En esta nota
En 2025, Argentina reglamentó las hipotecas divisibles, una herramienta que prometía revolucionar el acceso a la vivienda. Sin embargo, los bancos no han adoptado este sistema, dejando a miles de familias sin la posibilidad de adquirir una vivienda desde el pozo. Mientras tanto, otros países de la región ya avanzaron en este tipo de financiamiento.
La barrera bancaria: por qué no se implementa
A pesar de contar con un marco legal, las hipotecas divisibles no se ofrecen en el mercado. El Banco Nación, que maneja el 76% de los créditos hipotecarios, no ha lanzado el producto. Esto se debe a la falta de decisiones internas para adaptar sus procesos y sistemas a esta nueva modalidad de crédito.
Los bancos necesitan implementar un nuevo esquema de garantías y metodologías de tasación, entre otros cambios operativos. Sin embargo, ningún actor externo al Estado bloquea esta implementación, lo que demuestra que la decisión es más política que técnica.
La norma que falta: el rol del Banco Central
El Banco Central es el encargado de emitir la normativa que permita a los bancos clasificar y gestionar estos créditos. Sin esta norma, los bancos operan en un limbo regulatorio que los expone a observaciones y riesgos innecesarios.
La falta de esta regulación es el eslabón que impide que las hipotecas divisibles se conviertan en una realidad. El gobierno tiene el control sobre el Banco Central y el Banco Nación, por lo que la solución está en sus manos.
Ejemplos internacionales: cómo lo hacen otros países
En Colombia, Bancolombia y Davivienda ofrecen créditos hipotecarios desde los planos, con desembolsos por hitos de obra. En Perú, las hipotecas sobre bienes futuros cuentan con respaldo legal y en Chile, las promesas de compraventa en verde están reguladas y protegidas.
Estos modelos permiten que el crédito acompañe la construcción desde el inicio, abaratando el costo para el comprador y financiando al desarrollador. Argentina tiene el marco legal para implementar un sistema similar, pero falta la decisión de los bancos.
La oportunidad perdida: impacto en el mercado
El mercado inmobiliario argentino podría multiplicar su stock hipotecario por diez, según proyecciones del ministro Federico Sturzenegger. Sin embargo, si solo se financian propiedades terminadas, se limita el acceso a quienes ya tienen patrimonio.
La hipoteca divisible es la clave para conectar a las familias sin vivienda con el mercado de capitales. Su implementación transformaría el sector, permitiendo un acceso más inclusivo a la vivienda propia.
Contactá a tu banco para preguntar sobre la implementación de hipotecas divisibles. Presionar por su adopción puede acelerar el acceso a la vivienda propia.
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