Lo que tenés que saber:
- Precios bajan entre 30% y 40% en CABA
- Oferta triplicada: 19.000 propiedades disponibles
- Ajustes por ICL superan 15% en algunos contratos
- 62,9% de contratos se actualizan cada 4 meses
En esta nota
El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) enfrenta un cambio significativo. Pese a que los precios han bajado entre 30% y 40%, la demanda sigue siendo baja. Esto se debe en parte a la capacidad de pago limitada de los inquilinos y a los altos costos iniciales para ingresar a una vivienda.
Oferta triplicada y sin demanda
La oferta de alquileres residenciales en CABA es ahora 3,5 veces superior a la de hace tres años. Actualmente existen más de 19.000 propiedades disponibles, incluyendo casi 18.000 departamentos. Sin embargo, esta abundante oferta no se traduce en una alta demanda, ya que muchos departamentos permanecen vacíos por meses.
El experto en Real Estate, Alejandro Braña, señala que los propietarios que no ajustan sus expectativas de precio pueden enfrentar largos períodos sin alquilar. Además, las expensas elevadas y el estado de las unidades son factores que desalientan a los potenciales inquilinos.
Ajustes por ICL y su impacto
Los contratos firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) continúan ajustándose, lo que en muchos casos supera el aumento de los nuevos alquileres. En noviembre, un ajuste trimestral puede elevar un alquiler de $600.000 a $637.680, mientras que un ajuste semestral lo llevaría a $694.860.
Este desfasaje entre los contratos vigentes y los nuevos precios genera que algunos inquilinos paguen más de lo que vale el mercado actual, dependiendo de la ubicación y condiciones del inmueble.
Renovaciones y precios actuales
En las renovaciones, algunos propietarios optan por mantener o reducir el precio para evitar vacantes prolongadas. Según Braña, estas renovaciones se cierran entre un 10% y un 30% por debajo del monto previo.
La presidenta de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (FIRA), Josefina Pantano, destaca que el 62,9% de los contratos de vivienda se actualiza cada cuatro meses, lo que agrava la diferencia entre los contratos vigentes y los nuevos valores de mercado.
Capacidad de pago y costos iniciales
La capacidad de pago de los inquilinos se ha visto afectada. En septiembre de 2025, un alquiler de un departamento de 50 m² representaba el 42% del salario promedio, un aumento respecto al 38% a comienzos de año.
Además, ingresar a un departamento de dos ambientes en CABA puede requerir entre $3 millones y $3,5 millones para cubrir el primer mes, el depósito y la garantía, lo que representa un desafío económico significativo para los inquilinos.
💡 La recomendación de MundoEmpresarial.ar
Evaluá ajustar las expectativas de precio y condiciones de alquiler para mantener ocupadas tus propiedades y evitar períodos sin ingresos.
Fuente: Ver nota original
Acerca del autor
