Exención de Ganancias en alquileres: limitaciones y riesgos

La Ley 27.802 busca incentivar el mercado de alquileres eximiendo del Impuesto a las Ganancias a las rentas por alquiler de inmuebles destinados a vivienda. Sin embargo, la reglamentación del Decreto 406/2026 introduce restricciones que podrían socavar este objetivo. La definición de «casa-habitación» según el decreto se centra en los atributos del inquilino, lo que complica la aplicación de la exención para los propietarios.

Exención condicionada por el inquilino

La exención del Impuesto a las Ganancias para propietarios depende de que el inquilino no posea otra vivienda. Si el inquilino es dueño de otra propiedad, el alquiler no califica como vivienda única, y el propietario pierde el beneficio sin poder verificar esta condición al firmar el contrato.

Empresas no califican para la exención

Los contratos de alquiler firmados por empresas para sus empleados quedan fuera de la exención. Aunque el uso del inmueble sea habitacional, el hecho de que la empresa sea la locataria descalifica la propiedad como vivienda única. Esta restricción genera incertidumbre, ya que los contratos a menudo se firman a nombre del ejecutivo con la empresa como garante.

Reglamentación restrictiva

La reglamentación actual introduce limitaciones que no estaban en la ley original. Solo las personas físicas o sucesiones indivisas pueden beneficiarse de la exención, mientras que las personas jurídicas quedan excluidas. Esto limita significativamente el alcance del incentivo original de la ley.

Impacto en el mercado de alquileres

La incertidumbre creada por estas restricciones podría disuadir a los propietarios de poner sus inmuebles en alquiler. Si existe el riesgo de que se discuta la exención por razones ajenas al propietario, muchos podrían optar por no alquilar. Para que el incentivo funcione, es necesario ajustar la reglamentación para que sea más clara y previsible.